藍光發(fā)展恐退出千億房企俱樂部 負債規(guī)模高企 經營狀況堪憂

半年報披露在即，川系房企藍光發(fā)展（SH600466）7月28日披露了上半年經營情況簡報，2020年前6個月，藍光發(fā)展實現銷售金額380.58億元，較去年同比減少18%，其中合并報表權益銷售金額為272.15億元。

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按照這番業(yè)績表現，剛在千億陣營里待了一年的藍光發(fā)展，恐怕很快就要出局。

2018年，藍光發(fā)展全年實現銷售面積802萬平方米，實現銷售金額855億元，同比分別上升32%和47%。

到2019年，雖然銷售規(guī)模同比僅增長18.70%，但勉強實現1015.37億的銷售額，也算邁入千億房企陣營，全年實現銷售面積1095.30萬平方米，同比增長36.63%。

再到今年，整個上半年的銷售規(guī)模不及去年全年的35%，加上疫情影響存貨周轉速度放緩，今年藍光發(fā)展的業(yè)績表現恐怕不會太好，或重回二線房企。

而業(yè)績下滑的同時，藍光發(fā)展自身現金流不足，卻在高溢價拿地，背后債務規(guī)模不斷攀升，經營風險也在不斷增加。

償債壓力大

因為半年報還未披露，暫時以藍光發(fā)展2019年年報對其負債問題進行闡述。

2019年年報數據顯示：

藍光一年內到期的各項金融負債達到356.97億元，同比增加75.30%；

負債總額較2018年的1237.88億元增至1627.7億元，同比增長31.49%。

在這三百多億短期負債中：

包括41.28億的標準化債券融資；

164.74億元的銀行及信托等非標融資；

應付利息7.37億元；

以及143.58億元主要用于生產經營中產生的應付工程款、材料款等。

但同期藍光的貨幣資金只有259.53億元，且其中15.76億元處于受限狀態(tài)，無法覆蓋全部債務，藍光也因此被上交所約談，只能發(fā)新債抵舊債。

7月27日，藍光發(fā)布公告，擬發(fā)行2020年第一期短期融資債券，規(guī)模10億元，1年后還本付息，融資利率在5.5%-6.5%之間，逼近6%的平均融資成本線。

7月28日，藍光再度發(fā)布公告，擬公開發(fā)行規(guī)模不超過12.7億元的第二期公司債，期限3年，融資利率在5.4%-7%之間。

雖然融資成本還未具體明確，但參考2019年及以前的發(fā)債情況來看，藍光的平均融資成本超7%，2019年更是增至8.65%，高于行業(yè)平均水平。

圖片來源：南方都市報

從這方面來看，藍光這兩輪發(fā)債融資利率，恐怕會逼近其能接受的最高融資成本線。

而早在7月13日，藍光就已經發(fā)行了一輪規(guī)模10.65億元的REITs，即房地產信托投資基金，平均融資成本在6.5%左右，就是為了償還舊債。

在更早些的5月下旬，藍光也公示了2020年的兩期債權融資計劃，合計融資金額達11.9億元，掛牌融資利率高達10.5%，融資成本之高，令人瞠目結舌。

看來，剛邁入千億俱樂部的藍光，業(yè)績表面光，實際上也是窮的叮當響。

但從2019年的財報表現來看，資本市場對藍光發(fā)展認可度似乎不高。

2019年藍光發(fā)展籌資活動所得現金流凈額約70億元，較2018年的214億元，凈減少144億元，跌幅為67%。

導致籌資現金流減少的原因除了償債規(guī)模增加，融資規(guī)模下降也是重要原因。

根據財報數據，2018年，藍光累積獲得借款365億元，到2019年降至299億，凈減少66億元。而2019年償還的債務規(guī)模達到385億元，2018年只有261億，同比增加了124億。

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不計成本，瘋狂拿地

而負債規(guī)模的增加，跟藍光2019年激進的擴張策略不無關系。

數據顯示，2019年藍光發(fā)展通過收并購、合作開發(fā)、產業(yè)拿地、代工代建等多元化拿地模式，新增建筑面積1121萬平方米，占2019年末待開發(fā)建筑總面積63%。

今年以來，受疫情影響，幾乎全國房企拿地和去化速度都在放緩，藍光也不例外。

僅今年前5個月，藍光累積拿地規(guī)模只有不到100萬平方米，不到去年全年的10%，拿地資金也只有131億元。

但藍光的拿地成本并不低。

7月8日，經過465輪競價，藍光發(fā)展子公司蘇州舜堂商務咨詢有限公司以9.19億元的高價獲得江蘇南通海門市出讓一宗地塊，折合樓面價13038元/㎡，溢價率高達99.59%。

早在6月底，藍光發(fā)展還曾以12050元/㎡的樓面價競得浙江寧波奉化區(qū)的一宗宅地，溢價率為49.7%，樓面價已與當地新房價格相當。

高價拿地的背后，則是藍光躋身千億房企后，對未來土儲規(guī)模的擔憂。

公開數據顯示，截至去年底，藍光總土儲貨值約2700億元，僅能滿足未來兩年左右的銷售需求。

不過，高溢價拿地也導致藍光的ROIC（資本回報率）只有4.9%，大幅低于7%的行業(yè)平均水平，說明藍光的一波操作并沒有獲得與之相應的投資回報。

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經營效率不斷下降

藍光償債能力相當堪憂

而且從藍光的整體經營效率來看，也在論證這家千億規(guī)模的房企，并沒有那么大的投資價值。

2019年全年，藍光累積營收391.9億元，同比增長27%，歸母凈利潤同比增長55%，達到34.6億元，遠超18.5億元的行業(yè)均值。

數據不錯，但盈利質量不高。

整個2019年，藍光主業(yè)房地產銷售產生的經營性現金流只有38.33億元，同年凈利潤為41.59億，二者比值只有0.92，不足1，存在一定偏離。

一般情況下，經營性現金流跟企業(yè)凈利潤匹配度越高，盈利質量越強。

以二者比值等于1為臨界點，低于1則意味著公司主業(yè)并未完全成為利潤來源，盈利質量偏弱。

圖片來源：鷹眼預警

此外，藍光的資產變現能力也要大幅低于行業(yè)平均水平，經營效率不高。

反映房企去化能力的存貨周轉率，藍光2019年只有0.3次，遠低于20.8次的行業(yè)平均水平。

應收賬款周轉率也只有22.3次，連續(xù)三年下滑，大幅低于182.8次的行業(yè)平均水平。

圖片來源：鷹眼預警

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盈利質量不高，經營效率低下，也導致藍光的資金面捉襟見肘。

一方面是259.53億的賬面現金，難以覆蓋356.97億的短期金融負債，凈資產負債率持續(xù)高達80%，遠超65%的行業(yè)平均水平。

另一方面則是除了經營性現金流在利潤構成中占比低于1，融資活動中產生的現金流也在下降。

前面提到，藍光2019年累積獲得299億的借款，但2018年這個數字是365億，同比減少了66億。

這說明兩點問題：

一是外部融資渠道主動收緊對藍光的資金支持；

二是融資成本高企，藍光不得不縮減對外融資規(guī)模，否則資本回報率會進一步下降。

這就是高杠桿經營的反噬，大量舉債可以短時間內擴大公司規(guī)模，拉動業(yè)績表現，但是如果缺乏與之匹配的償債能力，尤其是經營活動對利潤的貢獻不足，則會陷入以債養(yǎng)債的滾雪球境地。

由此帶來的直接結果就是資本回報率下降，外部融資成本不斷增加，但為了繼續(xù)經營，只能接受現狀，繼續(xù)負債。

已經在負債經營里“破罐子破摔”的泰禾集團（SZ000732），就是最好的例子。

所以，也希望藍光不要成為下一個泰禾！