藍光地產(chǎn)「高成本融資」之迷

撰文／瀟瀟暮雨

出品／趣識財經(jīng)

藍光發(fā)展高利率發(fā)債，漸成常態(tài)。

2020年5月下旬，藍光發(fā)展公示了“2020年度第一期債權融資計劃和第二期債權融資計劃”。

本次債券融資計劃備案金額合計11.9億元，其中第一期產(chǎn)品期限為365+365+350日，第二期產(chǎn)品期限為365+365+346日，付息頻率均為3次，掛牌利率均為10.5%。

而在此前，樂居統(tǒng)計的2019前三季度房企短期融資成本顯示，房企短期融資平均利率為4.22%。其中，藍光發(fā)展8月發(fā)行的6億元短期融資券利率為行業(yè)之最，達到7.4%。

不僅如此，在藍光公布的2019年3-4月兩筆美元債顯示，其利率達到了12.625%。

數(shù)據(jù)來看，藍光發(fā)展融資成本，已然很高。

這不禁惹來行業(yè)人士發(fā)問，這家千億房企，究竟有多缺錢？

預收大增能否持續(xù)？

回答這個問題前，先來看藍光發(fā)展的最新業(yè)績報告。

根據(jù)財報，2019年公司實現(xiàn)營業(yè)收入391.94億元，同比增長27.17%；實現(xiàn)利潤總額55.90億元，同比增長65.53%。

其中，最受矚目的房地產(chǎn)業(yè)務，實現(xiàn)銷售金額1015.37億元，合并報表權益銷售金額為715.40億元，占比70.46%。

針對權益占比70.46%，以及歸屬于母公司股東權益（所有者權益）占比 49.11%的差異，6月5日，藍光發(fā)展收到上海證券交易所《關于對四川藍光發(fā)展股份有限公司2019年年度報告信息披露的監(jiān)管工作函》的問詢。

藍光發(fā)展表示，合并報表權益銷售金額，指公司合并報表范圍內子公司的項目銷售額，該口徑旨在幫助投資者更好地匹配公司未來可結轉收入及經(jīng)營現(xiàn)金回款規(guī)模等報表數(shù)據(jù)口徑。由于合并報表權益銷售金額占比的口徑與歸屬于母公司股東權益占比的口徑不一致，兩個指標不具有直接關聯(lián)可比性，因而在權益占比上呈現(xiàn)出較大差異。

行業(yè)人士劉洋指出，雖然藍光的解釋有其合理性，但市場似乎眾說紛紜。

拋開藍光自身業(yè)績口徑，來看第三方數(shù)據(jù)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，藍光發(fā)展全口徑銷售額1080億元，位列百強第33位；2018年，藍光發(fā)展實現(xiàn)流量金額（當年無全口徑統(tǒng)計）為1042億元，位列榜單第27位。

同樣來自克而瑞數(shù)據(jù)，2018年藍光權益金額為918億元，2019年藍光操盤銷售額為880億元（2019年克而瑞統(tǒng)計去掉權益數(shù)據(jù)，增設操盤數(shù)據(jù)）。

以兩項數(shù)據(jù)估算，藍光發(fā)展近兩年，“全口徑銷售額”在千億關口徘徊，行業(yè)排名及權益數(shù)據(jù)略有下降。

如上，在藍光在回復上交所問詢中指出，“合并報表權益數(shù)據(jù)，能幫助投資者更好地匹配公司未來可結轉收入及經(jīng)營現(xiàn)金回款規(guī)?？趶?。”

由此來看，交易額背后的現(xiàn)金流回款指標，尤其是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流指標重要性，不言而喻。

財報顯示， 2019年藍光發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為38.3億元，較2018年的4.6億元，逆勢大增732.6%。

細究之下，經(jīng)營現(xiàn)金流逆勢增長，主要因“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”項凈增43億（由2018年的512億增至2019年的555億）所致。

趣識財經(jīng)進一步調查發(fā)現(xiàn)，正是藍光聚焦于預收超額增加，改變了經(jīng)營現(xiàn)金流的“慘狀”。

以預收款為例， 2019年藍光發(fā)展預收為682億元，較2018年的510億元，凈增172億元?！邦A收凈增172億，帶來了經(jīng)營活動現(xiàn)金流38億凈增長，說來效果并不明顯?！?/strong>

藍光在上交所問詢中表示，“預收賬款余額增幅主要與期初余額、公司當年的權益銷售金額增長帶來的預收款項規(guī)模、當年結轉情況等影響。”

融資遭遇滑鐵盧

經(jīng)營現(xiàn)金流，可“抄道兒”預收，但投融資現(xiàn)金流卻沒有終南捷徑。

先來看投資活動現(xiàn)金流，2019年藍光投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流出97億元，與2018年凈流出100億元相差不大。

接下來是籌資現(xiàn)金流， 財報顯示，2019年藍光發(fā)展籌資活動所得現(xiàn)金流金額約70億元，較2018年的214億元，凈減少144億元，跌幅為67%。

而導致籌資減少的主因，是融資減少、償還負債增加。 其一，藍光發(fā)展借款所得現(xiàn)金，從2018年的365億元，降至2019年的299億元，凈減少66億元；其二，藍光發(fā)展償還債務所需現(xiàn)金大幅增加，由2018年的261億增至2019年的385億元，凈增額為124億元。

一增一減中，藍光發(fā)展的融資現(xiàn)金流大幅減少已成定局。

尤其，藍光短期債務雪球，似有愈滾愈大之勢。

財報顯示，藍光發(fā)展2019年流動負債為1246億元，較2018年的835億元凈增49%。

與此同時，2019年末藍光發(fā)展貨幣資金約為260億元，且有近16億元處于受限狀態(tài)。

短期債務壓力較大，主業(yè)銷售無法快速增長，藍光不得不繼續(xù)加大融資力度，來保證現(xiàn)金流穩(wěn)定。

財報顯示，目前藍光發(fā)展已與16家總行級銀行建立戰(zhàn)略合作。報告期內，藍光獲得公司債發(fā)行批文29億元，私募債發(fā)行批文20億元，美元債發(fā)行批文4.5億美元，并發(fā)行公司債25億元、私募債7億元、美元債7.5億美元、中票9億元、短期融資券6億元。

盡管如此，從2019年整體借款現(xiàn)狀來看，藍光發(fā)展想在融資市場上有所突破，并非易事。

于是，提高融資成本，成為藍光的必要手段。

如本文最初所述，藍光發(fā)展高成本融資，已成常態(tài)。如下圖所示，藍光發(fā)展的中短期債券融資，均超7%以上。

土儲繼續(xù)狂奔？

盡管2019年，藍光融資之路頗為曲折，但拿地勢頭卻絲毫不減。

數(shù)據(jù)顯示，2019年藍光發(fā)展通過收并購、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)拿地、代工代建等多元化拿地模式，新增建筑面積1121萬平方米，占2019年末待開發(fā)建筑總面積63%。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理，2020年藍光發(fā)展土儲速度逐漸降了下來。

1月，藍光發(fā)展以7.99億，購得常州、煙臺、咸陽3宗地塊，合計110畝。2月，藍光投資3.4億，獲得泰州地塊，其權益面積約35畝。

3月，藍光發(fā)展以25.2億元，拿下7個房地產(chǎn)開發(fā)項目。根據(jù)權益比例匯總，藍光拿地超250畝。

4月，藍光發(fā)展新增9項地塊，根據(jù)權益比例計算，本月耗資超77億元，拿地超770畝。

5月，藍光發(fā)展新增4項地塊，根據(jù)權益比例計算，本月耗資超18億元，拿地超344畝。

粗略統(tǒng)計，2020年前5月，藍光發(fā)展累積耗資超131億元，拿地規(guī)模超1500畝，約100萬平方米。

上述分析人士指出，“從拿地節(jié)奏來看，無論是土儲金額，還是土地規(guī)模，藍光發(fā)展速度降了下來，這與整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀有關。但說到底，與藍光日趨緊張的現(xiàn)金流不無關系?！?/p>

截至2019年年末，藍光發(fā)展因借貸抵押/質押而受限的資產(chǎn)，已超732億。

6月23日，藍光發(fā)展公告顯示，擬使用總額不超過3億元閑置募集資金，暫時補充公司流動性，使用期限不超過6個月。

不難發(fā)現(xiàn)，擺在藍光面前的頭等大事，依然是流動性之困。