4月24日，華夏幸福2019年年報(bào)出爐，根據(jù)年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，華夏幸福實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1052.10億元，比上一年同期增長(zhǎng)25.55%；
實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)146.12億元，比上一年同期增長(zhǎng)24.40%。
但從華夏幸福的現(xiàn)金流和債務(wù)情況上看，光鮮的財(cái)報(bào)背后隱憂不?。?183%的高負(fù)債率折射企業(yè)現(xiàn)金流堪憂，自身造血能力不足。
而身處與平安對(duì)賭將近，業(yè)績(jī)考量關(guān)鍵期，華夏幸福146.12億元的凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)度也只是剛剛及格。
高壓之下，華夏幸福的日子確實(shí)并不“幸?！?。
凈負(fù)債率居高不下 短期借款上漲535.48%
根據(jù)華夏幸福2019年財(cái)報(bào)顯示，截至2019年年末，華夏幸福的總資產(chǎn)為4578.11億元，負(fù)債合計(jì)3841.25億元，2019年全年華夏幸福的資產(chǎn)負(fù)債率為83.9%。
不過對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，衡量負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)情況上，凈負(fù)債率更有說服力。凈負(fù)債率即債務(wù)股權(quán)比例，在計(jì)算上，計(jì)息負(fù)債剔除貨幣基金后對(duì)所有者權(quán)益的比例就是凈負(fù)債率。
計(jì)息負(fù)債上，長(zhǎng)短期借款、應(yīng)付債券、應(yīng)付票 據(jù)、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債都涵蓋其中。
逐一來看，2019年年末，華夏幸福的負(fù)債分布：
短期借款金額為265.75億元；
長(zhǎng)期借款為487.89億元；
應(yīng)付債券為684.64億元；
一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債338.18億元。
計(jì)息負(fù)債合計(jì)1776.46億元。
綜合算下來，華夏幸福的凈負(fù)債率達(dá)到183%。
這反映出，2019年華夏幸福對(duì)債務(wù)的依賴性更大，利潤(rùn)增長(zhǎng)背后與巨額借債資本不無關(guān)系。
圖片來源：華夏幸福2019年財(cái)報(bào)
近兩年，華夏幸福的借款余額出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)，2018年末華夏幸福借款余額為1390.39億元，到了2019年年末，這個(gè)科目增加了402億，達(dá)到1792億元。
2020年第一季度，借款金額繼續(xù)增加，上漲到1979億元。
在2019年全年華夏幸福所有借款中，短期借款的漲幅最引人關(guān)注，2019年年初，短期借款金額為41.81億元，短短一年間上漲535.48%，5倍多的漲幅很難不引起熱議。
華夏幸福的借款結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，以最新數(shù)據(jù)為例，華夏幸福2020年3月的新增借款中，占比最大的為企業(yè)債券、公司債券、金融債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具。
華夏幸福表示，新增借款主要用于公司日常經(jīng)營(yíng)及補(bǔ)充流動(dòng)資金。
對(duì)比華夏幸福464.35億元的貨幣資金，現(xiàn)金很難覆蓋短期流動(dòng)性，資金上的緊張程度可窺一二。
在所有房企中，華夏幸福是比較特殊的存在，因?yàn)槠駷橹?，華夏幸福把所有能用到的融資方式都嘗試過了一遍。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，華夏幸福所使用的融資方式多達(dá)20余種，被媒體稱為“花式融資百科全書”。
截至報(bào)告期末，華夏幸福融資加權(quán)平均成本為7.86%，其中：
銀行貸款的平均利息成本6.37%；
債券及債務(wù)融資工具平均成本為7.25%；
信托、資管等其他融資的平均利息成本10.02%。
融資成本之高可見一斑。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，2019年市場(chǎng)景氣程度并不高，房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積和銷售價(jià)格持續(xù)低迷，融資環(huán)境不斷緊縮。
以2019年8月數(shù)據(jù)為例，根據(jù)同策咨研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企數(shù)據(jù)顯示，2019年8月房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)368.26億元，環(huán)比下跌58.15%。
可以看到，企業(yè)騰挪的空間非常有限，這樣的背景下，華夏幸福的融資成本還將繼續(xù)攀升，這些對(duì)華夏幸福而言無疑都是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。
銷售額下降 業(yè)績(jī)對(duì)賭剛及格
在2019年華夏幸福所有的財(cái)務(wù)狀況中，最受市場(chǎng)關(guān)注的無疑還有業(yè)績(jī)，主要在于華夏與平安的三年之約將于年內(nèi)到期。
財(cái)報(bào)顯示，2019年華夏幸福歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)146.12億元，同比增長(zhǎng)24.40%；146.12億元的凈利潤(rùn)與2018年相比，實(shí)現(xiàn)了65%的增長(zhǎng)。
在與平安對(duì)賭上，華夏幸福2019年實(shí)現(xiàn)的業(yè)績(jī)剛剛及格。
根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2019年報(bào)告期內(nèi)：
華夏幸福實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1052.10億元，比上一年同期增長(zhǎng)25.55%；
銷售額1431.72億元，同比下降12%。
從2015年到2019年，華夏幸福的銷售額已經(jīng)連續(xù)四年出現(xiàn)了下滑。
對(duì)于銷售額下降，華夏幸福董事會(huì)秘書林成紅表示，由于前兩年孔雀城拿地、取地不足，因而影響到了2019年度銷售額業(yè)績(jī)，同時(shí)也部分反映了2020年度第一季度的銷售情況。
前幾天，我們分析華夏幸福業(yè)績(jī)的時(shí)候說過，華夏幸福銷售額下降的背后，折射出投資取地不足，詳情見之前文章 《對(duì)賭將近，業(yè)績(jī)承壓，華夏幸福會(huì)一直“幸?！眴?？》。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地儲(chǔ)備的意義不言而喻。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性非常強(qiáng)，資源容易集中，在銷售難度較大的地區(qū)，很難快速轉(zhuǎn)為收入。
這對(duì)地產(chǎn)企業(yè)來說就意味著想要取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，土地儲(chǔ)備、地價(jià)優(yōu)勢(shì)都很重要。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)普降杠桿的背景下，華夏幸福緣何敢屢加杠桿，負(fù)重前行。
是平安賦予的勇氣嗎？
正所謂，“手里有糧，心頭不慌”！
雖有平安資金入股支撐，但如果自身造血能力不足，還頻頻融資加杠桿，那么即使身處大樹底下，涼也不是那么好乘的。
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