世茂集團(tuán)“加速度”：是激流勇進(jìn)還是蒙眼狂奔？

最近兩年是世茂房地產(chǎn)高光的兩年，主業(yè)上，銷售業(yè)績迎來爆發(fā)，營收利潤不斷增長，多項財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)居行業(yè)前列；資本運作上，猛烈進(jìn)攻，2019年以200億資金先后并購20多個房產(chǎn)項目。2020年拆分物業(yè)板塊，推其獨立在港交所上市。

三十而立的世茂集團(tuán)可謂風(fēng)光無兩。

不過，幾年前世茂集團(tuán)還是另一番光景。

2015至2017三年間，世茂業(yè)績持續(xù)低迷，一度跌出中國房企排行榜前十。

從低迷到高光，世茂經(jīng)歷了一次新舊掌門人的變更。

2019年，二代接班人許世壇正式繼位，許世壇偏大膽激進(jìn)，行事風(fēng)格體現(xiàn)于世茂密集的并購運作上，2019年世茂展開的一系列收購就是許世壇接手后的運作。

在眾多房企控速求穩(wěn)的背景下，世茂的加速超車還是引來了公眾對其去庫存化及并購風(fēng)險的擔(dān)憂。

密集并購 劍指土儲

根據(jù)2019年世茂集團(tuán)財報顯示：

世茂集團(tuán)實現(xiàn)營收1115.17億元，同比增長30.4%；

公司實現(xiàn)歸母凈利108.98億元，同比增23.35%；

毛利額341.31億元，同比增長26.6%。

值得一提的是，2019年世茂集團(tuán)房地產(chǎn)簽約額為人民幣2,600.66億元，同比增長47.6%，完成全年銷售目標(biāo)的124%。

超額完成2019年銷售計劃的世茂，順勢在業(yè)績發(fā)布會上喊出了“2020年沖擊3000億元”的銷售目標(biāo)。

除了業(yè)績上表現(xiàn)突出，在土地儲備上，世茂也展現(xiàn)出了一定的能力。

2019年世茂集團(tuán)新增土地儲備3092萬平方米，同比增幅超300%，新增土地儲備可售貨值約5000億元，其中收并購項目占比達(dá)到65%。

到了這，世茂集團(tuán)2019年的資本運作顯現(xiàn)出了落腳，密集的并購行為，都是為土地儲備做打算。

了解新任掌門許世壇性格的人一定不會對他的行為感到陌生。

許世紜更喜歡通過收購進(jìn)行擴(kuò)張。

他曾直言，通過拍賣獲取土地的方式太貴了，通過收購獲取土地也是房地產(chǎn)企業(yè)比較熟知的邏輯。

不過在項目上，世茂一般都會進(jìn)行篩選，只有開發(fā)到一定程度上的項目才能進(jìn)入世茂的并購名單中。

據(jù)《北京商報》不完全統(tǒng)計，2019年3月以來，世茂集團(tuán)已通過旗下兩個上市平臺世茂股份、世茂房地產(chǎn)已先后收購泰禾、明發(fā)、萬通、粵泰的多個項目，其中涉及泰禾的項目數(shù)量達(dá)到12個，累計斥資超過200億元。

截至2019年末，世茂進(jìn)駐全國120個城市，旗下所擁有項目達(dá)到349個。

大量并購之下，世茂房地產(chǎn)土地儲備總量大幅增長。

2019年僅上半年的土地儲備增量就超過了2018年一整年水平，全年擁有的土地儲備比2017年增加了748萬。

值得一提的是，土地儲備對房產(chǎn)企業(yè)而言是把“雙刃劍”，整體來說要與開發(fā)銷售能力相匹配。

土地儲備過少，后續(xù)發(fā)展能力不足；土地儲量過大，消化周期過長，去庫存壓力較大。

在房地產(chǎn)市場相對低迷的當(dāng)下，很多房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，如碧桂園、恒大、萬科等，紛紛把“高周轉(zhuǎn)”放在了次要位置，將“降速提質(zhì)”作為戰(zhàn)略選擇，拿地速度上得到了明顯的放緩。

在眾多房企放慢腳步下，世茂的加速奔跑多少都有違和，究竟誰能踩準(zhǔn)市場的節(jié)奏？

時間將揭示答案。

分拆物業(yè)上市背后

人逢喜事精神爽，2020年世茂不僅僅有業(yè)績上的“加速度”，還迎來旗下物業(yè)板塊拆分上市的喜訊。

今年4月21日，世茂集團(tuán)曾發(fā)公告，表示正在考慮分拆集團(tuán)的物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)增值服務(wù)業(yè)務(wù)于聯(lián)交所獨立上市。

5月14日，世茂集團(tuán)又發(fā)布公告稱，紅杉資本和騰訊分別對世茂服務(wù)投資1.3億美元及1.14億美元。

這個信號一現(xiàn)，市場了然世茂服務(wù)離上市也就差臨門一腳了。

不出所料，6月29日，世茂服務(wù)正式向港交所遞交了招股書，世茂集團(tuán)的第三家上市公司即將誕生。

招股書披露：

2019年，世茂服務(wù)營業(yè)收入達(dá)24.89億元，2017-2019復(fù)合年增長率為54.5%；

凈利潤實現(xiàn)3.85億元，2017-2019復(fù)合年增長率為88%。

世茂集團(tuán)為何選擇拆分物業(yè)板塊上市，有大環(huán)境原因，也有自身原因。

大環(huán)境下，內(nèi)地房企分拆物業(yè)上市蔚然成風(fēng)。

2019年以來，就有藍(lán)光、保利、時代、寶龍、建業(yè)等多家房產(chǎn)公司旗下的物業(yè)公司上市，而且這其中大部分公司選擇了港股市場。

大家都爭先恐后的赴港IPO，這個潮流世茂不能錯過。

自身的原因就更加直白了，兩個字：為錢。

雖然看上去財大氣粗，但作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，世茂也需要更多的錢運作平臺。

在眾多融資渠道中，上市無疑是最好的一個選擇。

對世茂而言，物業(yè)板塊上市與否差別較大。自媒體經(jīng)觀財經(jīng)眼認(rèn)為，如果物業(yè)板塊不進(jìn)行拆分，那么在世茂集團(tuán)旗下，享有的滾動市盈率不到10倍。

但是一旦拆分上市，參照碧桂園服務(wù)上市后55倍的增長，世茂服務(wù)有望達(dá)到200億以上的市值。

不過分拆物業(yè)上市也并非一本萬利，背后的壓力和風(fēng)險不能回避。

世茂服務(wù)的上市本身摻雜著一絲“豪賭”的意味。在得到紅杉和騰訊戰(zhàn)略投資的同時，世茂服務(wù)也“收獲”了一份對賭協(xié)議。

招股書顯示，如果2021年底，世茂服務(wù)凈利潤少于11.7億元（同比增加203.90%），綜合收益少于81億元（同比增加313.82%），紅杉資本和騰訊有權(quán)要求世茂集團(tuán)向其轉(zhuǎn)讓額外股份或支付賠償金額。

這么看來，世茂服務(wù)面臨的壓力不是一般的大。

另外，世茂服務(wù)的業(yè)務(wù)對世茂集團(tuán)的依賴較高。

數(shù)據(jù)顯示，世茂服務(wù)過去三年來收入大多來源于世茂集團(tuán)的供養(yǎng)，世茂集團(tuán)給予的物業(yè)開發(fā)占比超過80%。

與此同時，世茂服務(wù)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)相對單一，2019年住宅物業(yè)管理面積占比達(dá)96%，營收占比達(dá)89.7%。

整體來說，世茂服務(wù)的獨立能力和多元化發(fā)展能力備受考驗。

上市后世茂服務(wù)的道路恐怕不是坦途。

收購福晟引爭議

既密集并購又分拆板塊上市，世茂集團(tuán)的胃口確實不小，不過“能吃”有時不全是福氣，很可能引起“消化不良”。

最近中信資本旗下的基金對福晟集團(tuán)的報警牽扯到了世茂。

為了收購開發(fā)福州的兩處地產(chǎn)項目，福晟集團(tuán)以明股實債的形式引入了中信資本旗下基金產(chǎn)品，并很快從127位投資人募集到了總計3億元資金，其中2.5億元就被投資到了一個叫“錢隆奧體城”的商住項目，這個項目即該基金的標(biāo)的。

這只私募產(chǎn)品到期后，投資人們并未得到兌付，至今仍處于“討債”中。

2019年末，福晟集團(tuán)在資金壓力巨大下，引進(jìn)了世茂集團(tuán)的收購。世茂接盤福晟的資產(chǎn)，包括1000多億元的可售資源、三四千億元的舊改貨值等。

2020年1月，雙方成立合作平臺“世茂福晟”。

按理說，收購福晟后，資產(chǎn)和債務(wù)世茂都要照單全收的，但顯然世茂有自己的算盤。

世茂對此規(guī)劃清晰：把債務(wù)清晰的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并入上市公司做大業(yè)績；債務(wù)不清晰的次優(yōu)資產(chǎn)放到世茂福晟平臺，處理干凈再賣給上市公司或債務(wù)重組。

在涉及內(nèi)部集資的債務(wù)時，直接甩出“以房抵債”的牌，“房”就是上述項目房產(chǎn)，即中信資本私募基金的標(biāo)的。

這個“神操作”一出，中信資本和投資人徹底被激怒選擇了報警。不少投資人直接前往世茂總部討要說法。

投資人的不滿無可指摘。

并購福晟中，世茂扮演的是“救兵”的角色，入場后卻自動化身“甩鍋俠”。

“挑肥揀瘦”的表現(xiàn)已經(jīng)為人詬病了，在債務(wù)承擔(dān)上還想摘清責(zé)任。

業(yè)內(nèi)人士透露，關(guān)于這筆債務(wù)如何償還，中信資本和世茂、福晟三方5月中上旬就已經(jīng)達(dá)成了解決方案，但到了5月下旬執(zhí)行落實時，世茂方推翻了此前方案，一切回到最初。

毫無疑問的是，這個糾紛無論最終如何收場，受損最大的還是投資者。

世茂該給投資者們怎樣的交代，觀點財經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。